《陽(yáng)江市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理辦法》的政策解讀
《陽(yáng)江市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《商轉(zhuǎn)公貸款辦法》”）適用于本市行政區(qū)域內(nèi)個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款的管理。
一、政策出臺(tái)的目的
為充分發(fā)揮住房公積金制度的保障作用，減輕繳存人家庭住房貸款的償還壓力，規(guī)范個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，提高住房公積金使用效率，促進(jìn)我市住房公積金業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。
二、法律依據(jù)
主要依據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》《廣東省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》《陽(yáng)江市住房公積金個(gè)人住房貸款管理辦法》。
三、《商轉(zhuǎn)公貸款辦法》主要內(nèi)容的說(shuō)明
《商轉(zhuǎn)公貸款辦法》分為總則，貸款對(duì)象和條件，貸款的額度、期限、利率，貸款辦理，貸款擔(dān)保及附則六個(gè)章節(jié)共十七條，主要包含以下內(nèi)容：
（一）第一章總則共有4條，分別說(shuō)明了開(kāi)展商轉(zhuǎn)公貸款的目的依據(jù)、《商轉(zhuǎn)公貸款辦法》的適用范圍、商轉(zhuǎn)公貸款的定義、承辦商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的銀行。同時(shí)，明確商轉(zhuǎn)公貸款包括純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為純公積金貸款、純商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金組合貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分不能辦理商轉(zhuǎn)公貸款。
（二）第二章貸款對(duì)象和條件共有2條，涵蓋了商轉(zhuǎn)公貸款對(duì)象及條件。
一是明確商轉(zhuǎn)公貸款對(duì)象。商轉(zhuǎn)公貸款對(duì)象為在本市行政區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)自住住房，尚未結(jié)清個(gè)人住房商業(yè)貸款，且符合商轉(zhuǎn)公貸款條件的住房公積金繳存人。
二是明確商轉(zhuǎn)公貸款的辦理?xiàng)l件。申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，除需符合《貸款管理辦法》等有關(guān)公積金貸款基本條件的規(guī)定外，還應(yīng)同時(shí)符合以下條件：1、商業(yè)貸款正常還款24個(gè)月以上，處于正常還款狀態(tài)；2、用于商轉(zhuǎn)公貸款抵押的住房已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；該住房當(dāng)前僅存在原商業(yè)貸款抵押登記，未設(shè)立其他擔(dān)保物權(quán)、居住權(quán)，且無(wú)查封等權(quán)利限制；3、取得原商業(yè)貸款銀行同意。
（三）第三章貸款的額度、期限、利率共3條，包括了商轉(zhuǎn)公貸款額度、期限、利率等相關(guān)規(guī)定。
一是對(duì)商轉(zhuǎn)公貸款額度要求。商轉(zhuǎn)公貸款額度按照申請(qǐng)時(shí)我市公積金貸款額度的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，且不得超過(guò)申請(qǐng)當(dāng)月商業(yè)貸款剩余本金扣除順延3個(gè)月應(yīng)還本息的余額（額度取至1千元的整數(shù)倍）。
二是商轉(zhuǎn)公貸款期限按照《貸款管理辦法》等有關(guān)公積金貸款期限的規(guī)定執(zhí)行，且不超過(guò)原商業(yè)貸款剩余年限。
三是商轉(zhuǎn)公貸款的利率按照《貸款管理辦法》等有關(guān)公積金貸款利率的規(guī)定執(zhí)行。
（四）第四章貸款辦理共2條，明確商轉(zhuǎn)公貸款的辦理程序及申請(qǐng)辦理需提供的材料。
商轉(zhuǎn)公貸款辦理程序包括貸款申請(qǐng)，貸款審查，貸款審批，簽訂合同、辦理抵押登記，貸款發(fā)放，注銷(xiāo)原商業(yè)貸款抵押。
商轉(zhuǎn)公貸款的申請(qǐng)材料除需提交公積金貸款基本資料外，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交以下資料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）；原商業(yè)貸款借款合同、借款憑證；原商業(yè)貸款還款記錄、還款計(jì)劃；原商業(yè)銀行出具的提前結(jié)清貸款同意書(shū)；原商業(yè)銀行接收貸款發(fā)放資金的過(guò)渡賬戶(hù)等材料。
（五）第五章貸款擔(dān)保共1條，明確商轉(zhuǎn)公貸款采用抵押擔(dān)保方式。貸款申請(qǐng)人與原商業(yè)貸款銀行經(jīng)協(xié)商可選擇以下任意一種方式辦理：
一是順位抵押模式。在原商業(yè)貸款抵押權(quán)登記不注銷(xiāo)的前提下，商轉(zhuǎn)公貸款以第二順位抵押登記方式辦理。公積金中心審核通過(guò)發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款后，已結(jié)清商業(yè)貸款的，受托銀行協(xié)同借款人辦理原商業(yè)貸款抵押權(quán)注銷(xiāo)。
二是自籌資金質(zhì)押+抵押模式。申請(qǐng)人以不低于原商業(yè)貸款余額的資金作為質(zhì)押，受托銀行協(xié)同借款人注銷(xiāo)原商業(yè)貸款抵押后再辦理商轉(zhuǎn)公貸款抵押登記，公積金中心審核通過(guò)后完成發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款。
（六）第六章附則共5條，明確了商轉(zhuǎn)公貸款的辦理暫停與重新受理規(guī)則、個(gè)人住房貸款率的定義、《商轉(zhuǎn)公貸款辦法》未盡事宜的執(zhí)行、解釋的主體與實(shí)施時(shí)間。
商轉(zhuǎn)公貸款的辦理結(jié)合本市住房公積金資金使用情況實(shí)施動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，當(dāng)住房公積金個(gè)人住房貸款率（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)貸率”）連續(xù)2個(gè)月高于85%（含）時(shí)，公積金中心將暫停受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，已受理的，繼續(xù)辦結(jié)；當(dāng)個(gè)貸率連續(xù)6個(gè)月低于85%時(shí)，公積金中心將重新受理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。根據(jù)上述情況，公積金中心提前發(fā)布通知暫停或重新受理商轉(zhuǎn)公貸款提示通知，并及時(shí)通過(guò)住房公積金網(wǎng)站、微信公眾號(hào)及其他公開(kāi)渠道向社會(huì)公布。
四、主要問(wèn)題的解答
（一）什么是個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商轉(zhuǎn)公貸款”）?
商轉(zhuǎn)公貸款是指在取得商業(yè)貸款銀行同意前提下，尚未結(jié)清商業(yè)貸款且符合公積金貸款資格的借款人向陽(yáng)江市住房公積金管理中心申請(qǐng)將符合轉(zhuǎn)貸條件的商業(yè)貸款本金余額全部或部分轉(zhuǎn)為公積金貸款。
（二）組合貸款可否辦理商轉(zhuǎn)公貸款?
組合貸款中已包含公積金貸款,不能再將組合貸款中的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款。
（三）異地繳存職工能否辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)?
商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)支持異地繳存職工辦理。
（四）商轉(zhuǎn)公貸款的期限是多少?
商轉(zhuǎn)公貸款期限按照《貸款管理辦法》等有關(guān)公積金貸款期限的規(guī)定執(zhí)行，貸款期限根據(jù)借款申請(qǐng)人年齡、還款能力、抵押物房屋的剩余使用年限等實(shí)際情況合理確定。貸款期限以年為單位，最長(zhǎng)的貸款期限不得超過(guò)30年。實(shí)際的貸款年限應(yīng)符合以下規(guī)定：
（一）貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年。
（二）購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的貸款年限，不超過(guò)抵押物的剩余使用年限。
（三）不超過(guò)原商業(yè)貸款剩余年限。
（五）商轉(zhuǎn)公貸款的利率是多少?
商轉(zhuǎn)公貸款利率按中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等部門(mén)的有關(guān)公積金貸款利率規(guī)定執(zhí)行,公積金貸款利率遇國(guó)家政策調(diào)整相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)前我市公積金貸款利率如下:
首套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年以下（含5年）2.1%，5年以上2.6%。
第二套個(gè)人住房公積金貸款利率：5年以下（含5年）2.525%，5年以上3.075%。
（六）商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)資料有哪些?
申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，除需提交公積金貸款基本資料外，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交以下資料：
1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證）；
2、原商業(yè)貸款借款合同、借款憑證；
3、原商業(yè)貸款還款記錄、還款計(jì)劃；
4、原商業(yè)銀行出具的提前結(jié)清貸款同意書(shū);
5、原商業(yè)銀行接收貸款發(fā)放資金的過(guò)渡賬戶(hù)
（七）商轉(zhuǎn)公貸款的辦理流程如何？
商轉(zhuǎn)公貸款的辦理流程如下：
1.貸款申請(qǐng)。申請(qǐng)人向受托銀行提出商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)，并提交所需資料。
2.貸款審查。受托銀行受理貸款申請(qǐng)后，在1個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審查。
3.貸款審批。貸款申請(qǐng)受理后5個(gè)工作日內(nèi)，公積金中心對(duì)申請(qǐng)材料完成審批，符合貸款條件的，向受托銀行出具審批確認(rèn)書(shū)；不符合貸款條件的，及時(shí)通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。
4.簽訂合同、辦理抵押登記。貸款審批通過(guò)后，申請(qǐng)人、擔(dān)保人與受托銀行簽訂公積金借款及擔(dān)保合同等相關(guān)文書(shū)，并到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押權(quán)登記手續(xù)。
5.貸款發(fā)放。抵押登記辦理完畢2個(gè)工作日內(nèi)，受托銀行將抵押權(quán)登記證明掃描至住房公積金信息系統(tǒng)，并將申請(qǐng)材料、抵押材料及借款合同、擔(dān)保合同等相關(guān)文書(shū)送至公積金中心，公積金中心審核通過(guò)后將貸款發(fā)放至受托銀行過(guò)渡賬戶(hù)用于償還原商業(yè)貸款。
6.注銷(xiāo)原商業(yè)貸款抵押。商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放成功后，已結(jié)清商業(yè)貸款的，在5個(gè)工作日內(nèi)受托銀行協(xié)同借款人及時(shí)完成原商業(yè)貸款抵押登記注銷(xiāo)，公積金貸款抵押變成第一順位抵押；尚未結(jié)清商業(yè)貸款的，由借款人自行選擇是否結(jié)清剩余商業(yè)貸款。
（八）商轉(zhuǎn)公貸款是否可以辦理公積金按月對(duì)沖還貸業(yè)務(wù)？
商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人可按規(guī)定辦理住房公積金按月對(duì)沖還貸業(yè)務(wù)。
粵公網(wǎng)安備44170202000121號(hào)